牛股动力 日晟行丨2025年二季度武汉市房地产市场分析报告

2025年7月

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导读

2025年二季度，武汉市延续“稳预期、促需求、优供给”政策主线，出台“汉九条”新政，延长契税补贴、公积金贷款额度上浮等政策至2025年底，并下调公积金贷款利率。土地市场呈现“缺量提质”特征，核心地块高溢价成交，外围区域以底价成交为主，区域分化显著。住宅市场供需双升，新房成交同比显著增长，但二手房挂牌价持续下行，与新房价差扩大至历史峰值。写字楼市场供应集中放量，甲级写字楼空置率上升，租金延续下行趋势；商业市场进入存量优化阶段，核心商圈业态迭代加快，次级商圈运营压力凸显。

下半年，武汉市预计优化供地结构，优先释放主城区“小而精”地块，推动土地价格结构性上行，同时通过专项债收储闲置土地缓解外围区域压力。房地产政策将聚焦“高品质住宅+租赁转型”，鼓励开发企业参与适老化改造与青年社区建设。住宅市场或温和复苏，核心地段改善型需求支撑价格企稳，但二手房“以价换量”趋势难改；写字楼市场需通过业态升级与成本优化应对空置压力，商业市场则需强化“文化+场景”体验以提升租金韧性。政策与市场联动将推动武汉市房地产向“质优价稳”方向演进。

声明：本报告中有关数据和信息来自公开渠道, 并标明了出处，数据力求准确可靠,但对信息的准确性及完整性不做任何保证，仅供策略计划参考,不构成投资建议。如有纰漏，敬请斧正。

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宏观环境分析

（一）武汉市经济运行情况

2025年上半年，武汉市实现地区生产总值10592.80亿元，按不变价格计算同比增长5.5%，经济韧性进一步显现。分产业看，第一产业增加值193.34亿元，增长3.8%；第二产业增加值3488.03亿元，增长4.0%；第三产业增加值 6911.43亿元，增长6.3%。固定资产投资同比增长2.0%，扣除房地产开发投资后增长7.3%，表明非住宅领域投资动能充足。房地产开发投资下降5.3%，延续去金融化趋势；高技术产业投资增长5.8%，其中高技术服务业投资增长28.5%，资金“脱房向科”趋势明显。对房地产而言，产业投资重心向高端制造和现代服务转移，将重塑商办物业、产业用地及配套居住需求的空间分布，未来城市更新与产业园区综合开发将成为土地价值释放的重要抓手。

（二）武汉市房地产相关政策

今年以来，武汉市延续政策宽松基调，聚焦“稳预期、促需求、优供给、强监管”，通过延长核心政策期限、深化供给侧结构性改革、强化市场规范等举措，推动房地产市场企稳回升。政策重点体现在三个方面：

一是政策延续性增强。满足条件下公积金贷款额度上浮20%、契税补贴（首套全额、二套50%）、“卖旧买新”增值税补助（1%）等关键政策统一延长至2025年12月31日，同时公积金贷款利率下调，进一步降低购房成本。二是需求端精准发力。针对青年群体推出“汉九条”新政，严控增量、盘活存量，针对不同人群精准施策，扩大多子女家庭购房补贴范围，并试点“拿地即开工”审批模式，缩短开发周期。三是市场规范力度加大。规范存量房信息发布及经纪行为，强化全周期监管。

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武汉市土地市场

（一）土地成交总体情况

据武汉土地市场网公布的数据统计，2025年二季度武汉市土地市场共成交26宗地（仅含所有P字头地块），成交土地面积约107.48万㎡，成交金额约79.99亿元。相比去年同期，成交宗地数量较少6宗，成交宗地面积、成交金额分别下降31.99%、8.55%。2025年上半年土地成交数量较去年同期增加8宗，成交土地面积下降19.49%，成交金额上涨1.88%

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（二）武汉土地市场各区情况

从分布区域来看，2025年二季度武汉长江新区成交面积、成交金额均位居全市首位，其中成交土地面积（约46.3325万方）、成交金额（约29.7900亿元）分别占全市总量的43.11%、37.24%。

（三）核心地块高溢价成交，武汉土地市场回暖显著

2025年6月30日，P（2025）049号地块（江岸区新兴街二、三期）共吸引14家国央企及民企参拍，经过106轮竞价，最终由绿城中国（武汉旭尚房地产开发有限公司）以总价6.645亿元竞得，溢价54.36%，成交楼面价27920元/㎡，仅次于2020年华润二七滨江地块（30558元/㎡），创武汉住宅楼面价历史第二高。

P（2025）047号地块（武昌区傅家坡）经过45轮竞价，建发国际旗下黄石悦发房地产有限公司以总价12.202亿元竞得P（2025）047号地块（武昌区傅家坡），溢价22.42%，成交楼面价16055元/㎡。共7家国央企参与竞拍，竞争强度次于049号地块。049、047号地块的“双高”成交（高溢价、高单价）集中体现了武汉2025年二季度“以需定供”供地策略的成效：政府精准推出“小而精”、“低容积率”优质地块，激活了头部房企投资意愿，也反映出主城区改善性需求对“好房子”持续强劲的支付能力。

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武汉市房地产市场

   （一）武汉住宅市场   

    1、新建商品住宅市场

    （1）优质供应加速上市，供给结构持续优化

2025年二季度，武汉新房市场呈现“质增速提”特征。据中指数据统计，上半年武汉商品住宅新增供应308万㎡，同比微增3%，其中二季度贡献近六成。开发端普遍将“拿地—首开”周期明显缩短，四代宅比例快速抬升，带动得房率与立面标准双升。供给重心向改善产品倾斜，大户型占比过半，品质竞争倒逼企业高周转跑量，库存结构同步优化。（2）政策红利叠加品质升级，拉动住宅成交同比上扬据武汉市住房和城市更新局数据，二季度新建商品住宅成交25565套，同比增长34.29%（2024年同期为19037套）。其中，6月成交12618套，占一季度总量的49.4%。优质供应增加，同时政策端持续优化，延长政策期限，4月30日发布新版“汉九条”等，进一步降低购房成本，积极促进需求释放，整体成交同比增长显著。

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    （3）新房价格微幅下跌

根据国家统计局公布的数据显示，武汉市新建商品住宅销售价格从今年1月开始整体呈现微幅下降趋势。

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    2、存量房市场

      （1）二手住房：挂牌量保持高位，挂牌价延续下调趋势

据中指数据统计，2025年6月武汉市二手住宅出售挂牌量20.08万套，较2024年末增加8.8%，供应规模持续保持高位。买方议价主导、四代宅新规产品挤压，挂牌价格延续下调趋势，2025年6月为15010元/㎡，较2024年末下跌5.2%。（2）二手住房：成交量保持高位，与新房价差扩大至历史峰值据中指数据统计，2025年上半年二手住房合计成交51704套，同比增长10.9%（新房成交26635套，同比增长0.7%）。受中心城区高品质新盘分流影响，二手房市场竞争加剧，“以价换量”特征进一步凸显，推动其成交量同比增幅显著高于新房，成交占比升至66%的高位；同时，二手房价格持续下行，改善盘支撑新房价格回升，二手房与新房价差扩大至历史峰值，约2300元/㎡。（3）二手住宅销售价格持续下跌根据国家统计局公布的数据显示，武汉市二手住宅销售价格从今年1月开始整体呈现持续下跌态势。

   （二）武汉写字楼市场

    1、销售市场

    （1）销量情况

      据武汉市住房和城市更新局发布的数据显示，2025年二季度武汉市新建写字楼成交套数1706套，环比下降55.15%，同比下降9.45%；成交面积18.55万㎡，环比下降39.48%，同比上涨6.79%。武汉市新建写字楼成交量环比降幅明显，同比基本持平。

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    （2）写字楼销售价格总体下跌

      根据中指数据显示，武汉市新建写字楼销售价格从今年初开始总体呈下跌态势。

    2、租赁市场

    （1）供应集中放量，甲级体量突破330万㎡

      2025年二季度，武汉优质办公楼市场共录得六个新项目入市，合计新增面积约39.9万㎡，其中甲级写字楼越秀金融汇T5单盘贡献10.8万㎡，带动全市甲级存量升至334.5万㎡，优质办公楼总体量达到996.9万㎡。新增项目集中于解放大道等传统核心子市场，短期内结构性供应压力显著抬升。

    （2）需求结构性回暖，科技与制造“双轮驱动”

      在高供应与“以价换量”策略共同作用下，二季度全市净吸纳量回升至2.2万㎡，环比改善。需求端呈现两大特征：①科技互联网继续领跑——成交面积占甲级总成交21%，在线教育、直播及电商企业的升级扩租需求活跃，行业去化速度加快；②制造业需求边际回暖——受“以旧换新”及“家电国补”政策拉动，家用电器类制造企业办公租赁活跃度提升，带动制造业在甲级市场占比环比上扬。

  金融业需求保持稳健，占比19%，其中科技金融成为新兴亮点；大面积段成本导向型搬迁需求占比提升，显示企业对降本增效的敏感度进一步增强。

    （3）空置率与租金“双压”延续，调整周期深化

     受供应集中入市影响，二季度全市优质办公楼空置率再度抬升；甲级市场净吸纳量虽环比改善，但仍低于新增供应，空置压力显性化。业主普遍采取“高免租+精装交付”组合策略，净有效租金继续下探：全市优质办公楼环比下跌5.2%至62.0元/㎡·月，甲级写字楼降至69.0元/㎡·月，降幅较上季度扩大，租金曲线呈加速寻底态势。

（数据来源：仲量联行）

   （三）武汉商业市场

    1、销售市场

    （1）商业成交量持续下跌

      据武汉市住房和城市更新局发布的数据显示，2025年二季度武汉市新建商业成交套数1689套、成交面积15.38万㎡，成交量环比下降约三成，同比下降约五成。从走势来看，去年4季度至今年2季度武汉市新建商业成交量呈现持续下降态势。

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    （2）商业成交价格略有下跌

      根据中指数据显示，武汉市新建商业销售价格今年一季度保持稳定，二季度略有下跌。

    2、租赁市场

    （1）供应节奏放缓，存量修复窗口开启

        2025年上半年，武汉优质零售物业市场仅录得远洋里一期一个新项目开业，市场总体量升至960.6万平方米。新增项目集中于传统核心商圈，以“文化+街区”复合场景为卖点，短期内缓解了2024年供应高峰带来的存量压力，也为开发商提供了业态调改与品牌升级的观察窗口。整体市场由此进入“低供应、重运营”的存量优化阶段。

    （2）需求端结构性回暖，时尚与生活业态表现稳健

        2025年1-5月，武汉社会消费品零售总额同比增长8.3%，政策与文旅联动拉动线下客流回升。项目成交显示，时尚业态占比32%，户外运动品牌成为主力：Discovery Expedition、猛犸象、KEEN等首店集中落位，头部购物中心通过“户外+社交”主题场景实现租金溢价。生活业态占13%，家居杂货、新能源车展厅及3C电子集合店扩张明显，反映消费者对“体验+即时零售”复合需求上升。餐饮与儿童业态则处于主动调整期，品牌汰换速度加快，本土餐饮凭借“楚菜IP+夜经济”组合填补连锁品牌收缩空档，形成差异化竞争力。

    （3）租金延续下行，运营效率决定项目分化

        截至2025年6月末，全市优质零售物业首层非主力店净有效租金环比再降1.9%至354.5元/㎡·月，为2021年以来新低；空置率环比微升0.1个百分点至13.2%。市场呈现显著分化：核心商圈标杆项目凭借品牌级次与场景创新维持高出租率，部分项目已接近满租；而硬件老旧或动线缺陷明显的次级商圈项目，只能通过延长免租期、加大装补等方式吸引填充型品牌，租金下探幅度超过10%。整体来看，运营精细化程度、首店资源获取能力及数字化会员体系完善度，已成为决定项目现金流韧性的核心指标。

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总结与展望

政策方面

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      预计下半年，武汉市房地产政策预计保持宽松基调，延续“三稳”目标（稳地价、稳房价、稳预期），并深化结构性优化。核心城市优质地块供应或将加码，推动土地市场“量跌价涨”格局修复；保障性租赁住房与适老化改造将成为政策发力点。政策重心将向“高品质住宅+租赁转型”倾斜，助力市场高质量发展。

土地市场

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      展望下半年，预计供地仍将聚焦主城区优质板块，低容、小体量地块占比提升；外围区域通过调规、降门槛吸引产业与保障性项目落地，整体成交或温和放量，价格呈结构性上行，城市更新与存量盘活同步提速。

房地产市场

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1、住宅市场预计下半年，政策将优化供应结构，优先释放核心地段“小而精”地块，推动楼面价结构性上行。外围区域需通过差异化政策稳定信心。二手房市场需关注“以价换量”策略对库存消化的影响，业主灵活调整挂牌策略成关键。整体成交或温和增长，但价格调整压力仍需时间消化，市场向“质优价稳”方向演进。2、写字楼市场展望下半年，市场将进入“存量优化与差异化竞争”阶段。核心商圈项目通过业态升级维持竞争力，次级商圈需依赖运营效率提升与租金策略调整应对空置压力。政策或推动“以旧换新”政策向办公领域延伸，制造业与科技企业需求或进一步释放。租金下行压力持续，但头部项目凭借品牌级次与服务溢价能力可实现租金企稳。3、商业市场预计下半年，市场将聚焦“业态迭代与精细化运营”。政策与文旅联动或拉动线下客流，新能源车、绿色家电等新兴消费赛道或成增长引擎。核心商圈需强化“文化+场景”复合体验，次级商圈通过品牌焕新与社区化运营增强粘性。租金下行压力持续，但优质资产通过运营效率提升可实现现金流韧性增强，市场向“体验驱动型”转型。

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人事行政部  编发

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