创盈中心 年报观察 | 外高桥资产盘活体现在了财报上

观点网 资产盘活的收益体现在了外高桥2025年年报上。

4月14日晚间，外高桥披露的2025年报显示，期内实现营业总收入58.64亿元，同比减少17.42%；归属于上市公司股东的净利润为9.35亿元，同比下滑1.69%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为6844.95万元，同比大幅下降80.75%。

该公司于公告中解释称，扣非归母净利润降幅80.75%和扣除非经常性损益后的基本每股收益下降83.87%，主要为年度成功发行持有型不动产ABS项目产生大额股权转让投资收益，以及房产销售毛利减少等因素综合导致。

与此同时，归母净利润微降1.69%，则得益于非经常性收益的支撑。

2025年，外高桥非经常性损益大幅增长至约8.67亿元，其中处置ABS项目及下属子公司股权投资收益达9.47亿元。

运营管窥

产城园区评论获悉，外高桥是上海外高桥保税区及周边区域的开发主体，也是由浦东新区国资委控股的A股上市公司。

目前，该集团已形成物业经营、房产销售、贸易及服务等业务板块，园区内围绕生物医药、智能制造、集成电路、汽车及零配件等重点领域形成产业集聚，将自身定位于“创新自由贸易园区运营商 全产业链集成服务供应商”。

年报显示，房产销售业务是年内营收下滑的核心因素。2025年，外高桥房产销售仅2.21亿元，同比下滑84.66%，营业成本同样下滑88.99%，主要由于年度无新售住宅项目达到收入确认条件，仅有商铺及零星交付住宅收入。而2024年同期确认了海天名筑及壹公馆住宅销售收入及成本，故2025年度房产销售面积和收入减少，导致营业总收入同步减少。

报告期内，外高桥结转收入金额约2.21亿元，结转面积约1.03万平方米，报告期末待结转面积1.26万平方米。

从收入结构上看，外高桥持续向轻资产运营转型，贸易及服务业务和物业经营业务收入占比超九成。

年报显示，贸易及服务（含财务公司）板块年内收入33.72亿元，同比下滑1.23%；物业经营（工业、商业房产租赁和物业管理）板块录得收入19.89亿元，同比下滑1.03%；日化产品制造与销售板块录得收入3.66亿元，同比增长4.16%。

在产业园区开发方面，外高桥在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区、外高桥（集团）启东产业园从事开发、招商、运营和管理，为客户提供物业租赁及管理服务。

截至2025年底，该集团持有产业物业（含堆场）近445万平方米，出租率维持在82.3%的水平。

外高桥集团相关负责人曾表示，外高桥集团承担着浦东新区外高桥区域内综合开发、招商引资、产业培育、物业运营和管理服务等工作，积累了丰富的经营性物业资源。

但这些物业以租赁为主、销售为辅，因此，资金回收周期较长、资产周转率较低、资产流动性较弱。其指出，当前公司仍持续推动外高桥区域内重点项目开发建设，面临较大的开发资金需求。

基于这种背景，2025年，外高桥完成向特定对象发行A股股票，募集资金约24.75亿元，发行价格为11.02元/股，包括控股股东及一致行动人、国际投资者、公募基金、信托、地方产投等在内的11个投资者获配。

据披露，定增资金用于新发展H2地块新建项目、D1C-108#~116#通用厂房项目、F9C-95#厂房项目及补充流动资金。

期内，外高桥筹资活动产生的现金流量净额同比下滑约49.4%，原因便在于定增募集资金24.48亿元，有息负债减少6.05亿元，上年同期有息负债增加33.41亿元。

资产盘活

2025年，外高桥持续推动不动产投资证券化，主要完成持有型不动产ABS发行上市。

11月25日，“中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划”在上交所成功设立，发行规模18.3亿元，是市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS（私募REITs）。

该项目底层资产为外高桥间接持有的“H10地块(111#-122#)标准厂房”、“G15地块(68#、70#、72#、77#)标准厂房”、“H14地块(89#)标准厂房”、“H1地块(101#-103#)标准厂房”4个工业厂房项目，均位于上海市外高桥保税区，合计建筑面积19.06万平方米，平均出租率93.16%。

项目底层资产主要租户包括万国数据、斯凯孚、卡尔蔡司、惠永药研等知名企业，覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业，聚集多家外资企业在中国的分拨中心、研发总部等。

公募渠道方面，更早的2024年12月25日，外高桥为原始权益人发行的公募基金华安外高桥REIT在上交所上市，募集资金总额达到11.16亿元。该基金底层资产包括位于上海浦东新区外高桥物流园区（二期）4处仓储物流项目，建筑面积合计14.92万平方米。

根据最新披露的经营情况，2025年该基金总收入7771.39万元，经营活动产生的现金流量净额约4569.22万元。截至期末，可供出租面积合计14.9万平方米，实际出租面积合计14.43万平方米，报告期末出租率为96.83%。

报告期末，不动产项目租金单价（含税）为47.25元/平方米/月，租金收缴率为99.94%，加权平均剩余租期为860.01天。

2026年1月，外高桥REIT发布公募REITs扩募方案，拟新购入位于浦东新区外高桥区域的两宗物流不动产项目，资产包括外高桥物流园区W5-3地块15#–17#仓库以及外高桥保税区F18地块多栋厂房及配套地下车库，合计建筑面积约24.3万平方米。

若本次扩募顺利实施，华安外高桥REIT底层资产将在现有4处仓库基础上新增一宗仓库项目和一宗厂房项目，资产组合由单一仓储拓展为“仓储+厂房”。

该基金称，相较于首发不动产项目而言，拟购入不动产项目所属行业为仓库和工业厂房，资产类型更为多元。

“拟购入不动产项目位于上海市外高桥区域（含保税区和非保税区），是对基金已持有不动产项目资产类型和覆盖区域的补充，可以有效分散本基金资产组合风险，使基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。”

外高桥则表示，此举可促进公司持续盘活存量资产，推动战略转型，打通仓储物流全生命周期发展模式与投融资机制在仓储物流不动产领域投资的良性循环。

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