博远策略 知己知彼：《旧房转让土地增值税扣除项目评估技术指引(暂行)》
一、总体框架特点
上海市房地产估价师协会《旧房转让土地增值税扣除项目评估技术指引(暂行)》（下称上海市技术指引）共34条，分8个部分。技术指引总体框架见下图。图片
通过学习，笔者认为技术指引在总体框架上有以下几个特点：
（一）独立性：上海市技术指引由上海市房地产估价师协会独立发布。指引规定房地产评估机构和注册房地产估价师在开展土地增值税征缴中涉及的相关价格评估工作时，应独立、客观、公正地进行，并遵循本指引的相关规定，不得对评估对象随意设定假设条件，也不得根据预先设定的结果进行评估。（二）规范性：该指引制定了一套规范的操作规程，以确保评估结果的准确性和公正性。在评估过程中，必须按照本指引规定的流程和步骤进行，避免出现不符合规范的行为。（三）实用性：该指引明确规定了旧房转让土地增值税扣除项目的评估内容和价值内涵，包括房屋及建筑物的重置成本价、成新率以及土地使用权价格等。这些规定可直接应用于解决评估争议、进行评估报告鉴定，以及为税务机关确认土地增值税扣除项目金额提供参考依据。（四）全面性：该指引涵盖了旧房转让中采用评估方法确认扣除项目金额的各个方面，包括评估原则、评估内容、价值内涵等，以确保评估结果的全面性和准确性。（五）指导性：该指引不仅提供了具体的评估方法和技术口径，还对整个评估过程进行了指导和规范。这有助于提高评估结果的准确性和可信度，为相关各方提供更为可靠的参考依据。二、技术路线图解 技术指引基于技术标准和《房地产估价规范（GBT 50291-2015）》，依据土地增值税相关法规制度，提出了完整的旧房及建筑物价格评估内容体系。详见下图解：图片
（一）总则。本部分包含四项内容，包括制定目的与依据、适用范围、评估原则、上海市技术指引的作用。（二）评估内容和价值内涵。本部分包含三项内容，包括需评估的内容、土地使用权价格、房屋及建筑物的重置成本价、成新率。1. 土地使用权价格。本部分包含四项内容，包括估价触发条件、内涵、价值时点和技术路线。详见下图解：图片
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2. 房屋及建筑物的重置成本价。本部分包含四项内容，包括建设成本、管理费用、财务费用和其他成本费用。详见下图解：图片
3.成新率。本部分包含两项内容，包括计算公式和特殊情况下成新率的调整幅度。详见下图解：图片
（三）评估相关事项。本部分包含 项内容，包括应收集资料，估价报告的内容构成、估价结果的要求。详见下图解：图片
三、研习心得上海市技术指引与北京市技术指引在估价方法上的相同点和差异如下：（一）相同点1.两者都是针对旧房转让土地增值税扣除项目的评估技术指引，目的是规范评估活动，合理评估土地增值税扣除项目。2.在估价方法上，两者都采用了成本法。对于前期开发成本或土地使用权价格，两者都采用了基准地价修正法，修正体系也大致相同。（二）差异点由于上海和北京两地的房地产市场环境、政策环境等存在差异，因此在具体的估价方法选择上，两地存在差异。1. 前期开发成本与土地使用权价格的触发条件不同。上海市技术指引明确只有在纳税人提供的扣除项目金额不实和纳税人在取得房屋时确实支付土地价款但无法提供凭据时两种情况下才需要评估土地使用权价格。而北京市技术指引中前期开发成本是旧房及建筑物重置成本必不可少的重要组成部分。2. 前期开发成本与土地使用权价格的价值时点确定方法不同。北京市技术指引前期开发成本价值时点确定方法有三类五种情形，而上海市技术指引土地使用权价格的价值时点确定方法有六种情形。上海市技术指引中存量补地价、改变土地性质补地价的情形和以合并、分立、投资、股权转让等情况取得土地使用权的情形照顾了税务事项处理习惯。3.参数与修正体系灵活程度不同。在容积率的确定、管理费用、财务费用和其它成本费用的计算过程中，北京市技术指引有具体的裁量幅度，而上海市技术指引则将这个幅度的赋值权交给估价机构，只要有相关详细说明即可。4. 建筑安装工程费的求取方法不同。由于北京市有配套的北京市住房和城乡建设委员会公布的北京市房屋重置成新价评估技术标准，因此建筑安装工程费的求取相对统一。而上海市技术指引规定的建筑安装工程费的求取方法则是沿用《房地产估价规范（GBT 50291-2015）》相关表述。图片
上海市房地产估价师协会关于印发《旧房转让土地增值税扣除项目评估技术指引（暂行）》的通知
沪房地估协〔2015〕29号
各房地产估价机构：
我会为规范旧房转让中涉税评估业务的需要，制定了《旧房转让土地增值税扣除项目评估技术指引（暂行）》，现向全行业发布。
特此通知。
附件：旧房转让土地增值税扣除项目评估技术指引（暂行）
旧房转让土地增值税扣除项目评估技术指引（暂行）1 总则1.1 制定目的与依据
为规范旧房转让中土地增值税扣除项目的评估行为，合理评估土地增值税扣除项目，保障土地增值税相关法规的贯彻落实依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》以及《房地产估价规范》等相关法规文件，制定本指引。
1.2 适用范围
本指引适用于旧房转让中采用评估方法确认扣除项目金额的评估行为，包括房屋及建筑物、土地使用权的价格评估。
1.3 评估原则
房地产评估机构和注册房地产估价师应当独立、客观、公正地开展土地增值税征缴中涉及的相关价格评估工作，并对出具的评估报告负责。遵循本指引的相关规定，不得对评估对象随意设定假设条件，不得根据预先设定的结果进行评估。
1.4 作用
本指引为旧房转让土地增值税扣除项目评估中房屋及建筑物价格、土地使用权价格评估的技术口径，也可作为解决评估争议、进行评估报告鉴定，以及为税务机关确认土地增值税扣除项目金额提供参考依据。
2 评估内容和价值内涵2.1需评估的内容
根据土地增值税相关文件规定，转让旧房土地增值税扣除项目需评估的内容有：
①房屋及建筑物的重置成本价、成新率
②土地使用权价格（注：只有当“纳税人提供的扣除项目金额不实的，或纳税人在取得房屋时确实支付土地价款但无法提供凭据时”，才需要评估取得土地使用权价格）
2.2 关于土地使用权价格
土地使用权价值内涵应根据项目实际发生或支出的情况，在征地与征收（或拆迁）补偿费用、土地开发费用、土地使用权出让金、取得土地的契税中确定。
2.3 关于房屋及建筑物的重置成本价、成新率
房屋及建筑物的重置成本价是在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，采用价值时点的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，重新建造与估价房屋及建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出、费用。
成新率是指扣除房屋及建筑物因实体老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损比率后的余值。
3 评估相关事项3.1 评估目的
旧房转让土地增值税扣除项目的评估目的为：为税务机关确定土地增值税扣除项目金额提供参考依据，评估房屋及建筑物的价格、取得土地使用权的价格（根据是否需要评估而定）。
3.2 价值时点
3.2.1 房屋及建筑物评估的价值时点
房屋及建筑物评估的价值时点为房地产转让（卖出）的交易合同签订之日或房地产拍卖成交之日
3.2.2 土地使用权评估的价值时点
土地使用权评估的价值时点为土地使用权取得之日。评估时价值时点区分下列情况确定：
①通过购入房地产方式取得土地的，价值时点为购入房地产时权属转移合同的签订日期。
②以转让方式取得土地使用权的，其价值时点为土地使用权转让合同签订之日。
③以出让方式（指生地或毛地出让）取得土地使用权，其价值时点为土地使用权出让合同签订之日。
④以划拨方式（指生地或毛地划拨）取得土地使用权，其价值时点为土地使用的批准文件颁发之日。
⑤存量补地价、改变土地性质补地价的，其价值时点根据土地增值税政策规定确定。
⑥以合并、分立、投资、股权转让等情况取得土地使用权的，其价值时点按照《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）有关规定，追溯调整后确定。
3.3 评估应收集的资料
房地产评估机构和注册房地产估价师在进行土地增值税扣除项目评估时，应要求委托人提供评估所需的资料，主要资料包括但不限于如下：
①房地产权证（含国有土地使用证、房屋所有权证）
②转让房地产时的交易合同或拍卖成交确认书、产权交易资料等文件
③取得房地产时的相关合同、发票、凭证、或缴纳契税证明
④土地使用的用地批文
⑤征地、或拆迁补偿、或与土地开发相关费用的支付凭证⑥土地使用权出让合同、出让金支付凭证
⑦相关的固定资产会计报表
⑧其它税务机关认可的证明文件
评估时应注意，不同项目评估所需的资料有所不同，注册房地产估价师应根据评估项目的具体情况收集所需的资料，
4 土地价格的评估4.1 评估方法
为确定旧房转让土地增值税扣除项目，需要评估土地使用权价格的，应依据土地使用权取得时点的基准地价，采用基准地价修正法进行评估。
采用毛地方式出让或划拨取得土地使用权的，需要评估房屋征收（拆迁）补偿等土地取得成本费用的，应根据价值时点的客观成本内容和费用水平进行评估。内外销并轨前采用毛地出让的，则根据当时执行的内资六类用地出让金标准，测算出让金。
4.2 基准地价的适用年限
采用基准地价修正法评估时，应根据确定的土地使用权价值时点，选用相应的基准地价标准和修正体系进行修正评估。
土地取得时间（价值时点）基准地价标准2003年6月30日之前1998年上海市基准地价2003年6月30日—2008年6月30日2003年上海市基准地价更新成果2008年7月1日—2012年12月31日2010年上海市基准地价更新成果2013年1月1日—至今2013年上海市基准地价更新成果今后将根据上海市基准地价的公布情况确定4.3 基准地价修正因素
基准地价修正应考虑的内容包括：期日修正、交易情况修正、土地使用年期修正、容积率修正、区域因素修正、个别因素修正。其中，区域因素、个别因素（不含楼层、部位因素等）修正系数之和一般不得超过±20%（不包含容积率修正），超出基准地价修正体系的修正因素、因子或修正幅度标准，需在估价报告“估价假设和限制条件说明”和技术报告中，对依据或理由以及测算过程予以充分说明。
4.4 修正体系参考
依据1998年、2003年基准地价进行评估时，可参考2013年或2010年基准地价更新成果所附的应用说明和修正体系进行修正。
4.5 期日修正依据
期日修正一般应依据“中国城市地价动态监测网”公布的上海市地价指数或其他公开土地价格指数信息，并结合估价对象所在区域及其本身特点确定。
4.6 土地剩余使用年期修正
土地剩余使用年期修正系数的测算中，土地还原率的确定应以基准地价成果中给出的参考值为准，基准地价成果中没有明确土地还原率取值的，可采用累加法（即安全利率加风险调整值法）确定。
4.7 分摊土地使用权
分摊土地使用权的价格评估，在基准地价系数修正法评估得到所在宗地价格的基础上，还应结合估价对象的具体楼层、部位等个别条件进行修正。
4.8 划拨土地使用权
取得划拨土地使用权时未支付取得成本价款的，不应评估划拨土地使用权价格。
5 房屋及建筑物重置成本价的评估5.1 房屋及建筑物重置成本价的组成
房屋及建筑物重置成本价由建设成本、管理费用、财务费用其它成本费用组成：
5.2 建设成本
建设成本一般包括建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发间接费用等成本费用。
5.3 建筑安装工程费
建筑安装工程费包括房屋的建安工程费、室外总体工程费。
建筑安装工程费的求取方法可以采用单位比较法，也可以采用分部分项法、工料测量法、指数调整法等其他方法。
采用单位比较法求取建筑安装工程费的，应当描述选取的造价案例建造标准，注明案例来源、建造时间等信息。并且说明对造价案例进行调整或修正的理由。
采用分部分项法求取建筑安装工程费的，应当说明各分项或分部工程的数量以及单价或成本。
采用工料测量法求取建筑安装工程费的，应当说明建筑材料、建筑构配件、设备的种类和数量、施工机械台班数、人工时数，以及相应的单价及人工标准。
采用指数调整法求取建筑安装工程费的，应当说明估价对象的历史建筑安装工程费依据以及成本调整指数的来源和调整理由。
5.4 基础设施建设费和公共配套设施建设费
基础设施建设费包括道路、给水、排水、电力、通信、燃气等设施的建设费用。公共配套设施建设费是指房屋建造时分担的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等公共设施的建设费用。这些费用可以包含在土地使用权取得价款或土地评估价格中，也可作为建设成本的构成项目之一。评估时针对项目分担的费用内容，首先甄别纳税人申报的土地使用权取得价款中或者土地评估价格中是否已包含此项部分或全部内容，不重复计算。
5.5 其他工程费和开发期间费用
其他工程费和开发期间费用一般包括工程监理费、竣工验收费、人防工程费以及有关部门收取的其它费用和税收等。
5.6 管理费用
管理费用一般指房地产开发的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可以根据建设项目的规模、类型等特征按照建设成本的一定比例求取。
5.7 财务费用
财务费用一般指房地产开发贷款资金需要支付的利息或者自有资金放弃其他投资的机会成本。一般按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算。建设期一年以内的按照单利计算，一年以上的按照复利计算。
5.8 其它成本费用
其它成本费用是指除上述成本、费用以外可能发生的其它成本费用，可根据实际情况按照建设成本的一定比例求取。
6 成新率的评定6.1 成新率的计算公式
成新率=1-（1-R）×t/N
式中：R—残值率
t—已经使用年限
N—经济耐用年限
6.2 取值参考
房屋耐用年限、残值率一般可参考下表确定。
房屋经济耐用年限（N）与残值率（R）参考取值表建筑结构生产用房（年）非生产用房（年）残值率（%）不受腐蚀受腐蚀钢，钢混5035600混合，砖混4030502砖木等3020404简易10101006.3 特殊情况下成新率的调整幅度
因建筑物局部加层、改建的，在报告中应说明加层、改建的依据、工程概况等情况，成新率可以视加层及改建的建筑面积占总建筑面积的比例，适当调整。建筑物如果发生过大修的，应要求纳税人提供大修的相关证明并在报告中予以说明，成新率可根据大修及使用情况适当调整。
除上述原因外，因其他原因对直线法计算值进行调整的，一般调整幅度不应超过±5%，且应说明调整的原因和理由。
7 估价报告的内容构成7.1 报告内容构成与格式
旧房转让土地增值税扣除项目的房地产评估报告，应严格按照《房地产估价规范》的要求撰写。如果税务机关审核需要，应向其提供房地产估价技术报告。
7.2 特别要求
评估土地价格和房屋与建筑物价格的，应分别阐明土地与房屋建筑物评估的价值时点以及确定的依据或理由；估价方法中应说明土地评估依据的基准地价标准；在估价对象描述中应说明土地、房屋及建筑物取得的方式和时间；报告附件资料需齐全，将前款“3.3评估应收集的资料”要求的资料全部附于报告附件中，同时还应包括估价对象地理位置示意图、估价对象内、外部照片以及估价机构资质证书、房地产估价师注册证书（复印件）等证明文件。
7.3 估价结果
估价结果应分别列明土地使用权价格、房屋重置成本价格和相应成新率。有多幢建筑物的，应分幢列明重置成本价格和对应的成新率。
8 附则8.1 本技术指引由上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会负责解释。
8.2 本技术指引自2016年1月1日起施行。
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